Nemovitosti zdražují rychleji, než klesají úroky u hypoték. A co splátky?

Loni u nás nemovitosti zdražovaly pátým nejrychlejším tempem z celé Evropské unie. V letech 2020 až 2022 jejich ceny rostly dokonce jako druhé nejrychlejší po Maďarsku. Vyplývá to z analýzy České bankovní asociace (ČBA). Asi nejděsivější je ale souhrnné číslo zdražení za posledních deset let. Nemovitosti v tuzemsku jsou ve srovnání s rokem 2015 o 124 procent vyšší! To ale pořád není všechno.

Rychlý růst cen nemovitostí totiž ovlivňuje i výši průměrné hypotéky a tím pádem i výši měsíčních splátek hypoték. Výsledek? I když úrokové sazby u hypotečních úvěrů nyní měsíc co měsíc mírně klesají, jejich splátky právě z důvodu dražších nemovitostí přesto rostou. Velice pěkně je to vidět na datech ČBA za letošní leden. Zatímco průměrný úrok u hypotečních úvěrů letos v lednu mírně klesl na 4,78 procenta z prosincových 4,8 procenta, průměrná výše hypotéky v lednu naopak výrazně vzrostla na 3,92 milionu korun. Proti loňskému prosinci přidala 61 165 korun.

„Ceny nemovitostí dlouhodobě táhnou nahoru Praha, Brno, Středočeský kraj a krajská města. V Praze jsou ceny starších bytů stále čtyřikrát vyšší než například v Ústeckém či Karlovarském kraji,“ přibližuje situaci Milan Roček z datové společnosti Flat Zone, která spolupracuje na výzkumech ČBA.

Měsíční splátky hypoték stále rostou

Tento trend významně ovlivňuje i výši měsíčních splátek hypoték. Z Hypomonitoru ČBA vyplývá, že právě kvůli navýšení průměrné výše hypotéky, které souvisí se zmíněným růstem cen nemovitostí, výše splátky průměrné hypotéky stoupla. O kolik? Letos v lednu stoupla splátka průměrné hypotéky i při nižším úroku při splatnosti 30 let o 261 korun ve srovnání s loňským prosincem. U 15leté splatnosti pak stoupla o 426 korun. I když jde o zvýšení v řádu stokorun, například u 15leté splatnosti jde o celkový roční nárůst splátek o 5 112 korun.

Tento trend potvrzuje i ředitel Partners Banky Marek Ditz: „Aktuálně nabízíme úrok 4,79 procenta u tříleté fixace na nákup nové nemovitosti nebo refinancování. “ A to se jedná o jednu z nejnižších sazeb na trhu, která však přesto nestačí na to, aby ponížila výši splátek hypoték.

„Důvod je rychlý růst cen nemovitostí,“ vysvětluje Ditz a dodává, že zájemci o hypotéku by tak měli hledat benefity i jinde než v nízkém úroku: „My jsme se například rozhodli osvobodit klienty od jakýchkoliv poplatků za odhad ceny nemovitosti. A dokonce i od poplatků za předčasné splácení hypotéky.“

Nesnesitelná drahota českých nemovitostí

Důvodů, proč v Česku v posledních letech rostou ceny nemovitostí tak razantně, je více. Je to nedostatek nové výstavby, bytová politika státu, pokračující inflace, ale i třeba i absence důchodové reformy, která vede ty domácnosti, jež si to mohou dovolit, investovat do nemovitostí jako jistoty na stáří. Tyto faktory ženou ceny nemovitostí, ale i nájemního bydlení nahoru.

Jak ale říká hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel, je tu ještě další potíž, která je rovněž dlouhodobá. „Ceny nemovitostí opět rostou i rychleji než disponibilní příjmy českých domácností. To opět prohlubuje nerovnováhu mezi dostupností bydlení a finančními možnostmi obyvatel,“ konstatuje.

Podle něj například v porovnání s rokem 2015 loni předběhl růst průměrných cen nemovitostí průměrný příjem obyvatel o 24 procent. A trend pokračoval i loni a pokračuje dále letos. Data ČBA uvádí, že jen loni ceny nemovitostí v průměru stouply o 10,7 procenta, v Praze dokonce o 18 procent.

ČBA: Průměrné ceny nemovitostí na konci roku 2024 – Kč/m²​​

·        Cihlový dům: 72 159 Kč

·        Panelový dům: 59 652 Kč

·        Novostavba: 128 526 Kč prvoprodej / 116 516 Kč přeprodej

·        Rodinný dům: 5,3 mil. Kč

„Cenu si dál drží cihlové domy proti domům panelovým. Ceny novostaveb pak stouply o osm procent, v hlavním městě o devět procent. Rodinné domy si v regionech udržují cenu, jejich ceny ale stále rostou ve velkých městech. V Praze loni rodinné domy zdražily v průměru o 15 procent,“ doplňuje Milan Roček.

Své k tomu říká i Martin Šindel z ČBA: „Dostupnost bydlení v ČR nadále čelí problémům kvůli vysokým cenám nemovitostí, pomalému dokončování nových bytů a rostoucím hypotečním splátkám. K tomu bych přiřadil nerozvinutý kapitálový trh a pomalý růst potenciálu ekonomiky. Vše se odráží v nízkém růstu disponibilního příjmu obyvatel – v uplynulém roce nejpomalejším v regionu.“

Hypotéky v selhání. Je tu obrat trendu, bohužel

Drahé nemovitosti a vysoké náklady na pořízení vlastního bydlení mají dopady i do platební morálky dlužníků. To asi nepřekvapí, varující je ale statistika za loňský rok. Loni se totiž poprvé po deseti letech meziročně zvýšil objem nesplácených úvěrů na bydlení na 4,6 miliardy korun (3 procenta).

„Loni nastal obrat trendu ve vývoji objemu ohroženého dluhu na bydlení. Jde o částku dluhu po splatnosti o více jak 90 dní nebo o zesplatněné úvěry. Na konci loňského roku poprvé od roku 2015 meziročně vzrostl,“ potvrzuje výkonná ředitelka Bankovního registru klientských informací Lenka Novotná.

I ona zmiňuje drahé nemovitosti: „Trh s úvěry na bydlení loni výrazně ožil. Počet lidí, kteří mají úvěr na bydlení, se sice zmenšil o procento, průměrný objem dlouhodobého dluhu na klienta se ale zvýšil o 10,5 procenta na 2,85 milionu korun. Úvěr na bydlení má tedy méně lidí, ale půjčují si vyšší částky. To koresponduje s růstem cen nemovitostí.“

Nabízí se otázka, jaký bude další vývoj. Marek Ditz z Partners Banky nevěří v nějaké výrazné zlepšení, ale ani zhoršení. Naopak čeká, že český marasmus v dostupnosti bydlení bude pokračovat dál.

„Růst úroků hypoték neočekávám, spíše ještě pomalý pokles o pár desetin procent blíže ke čtyřem procentům. Ale ani sazby kolem dvou procent nečekám, protože historicky vznikly jen dočasně vždy v reakci na nějakou obří krizi. Naopak dál porostou ceny nemovitostí a nájmy. Můj názor ale je, že neporostou tak dramaticky jako v minulých letech. Přesto jejich růst ale převýší inflaci,“ uzavírá.

Zdroj: idnes.cz